13-07-2005, 03:06 AM
Nu har vi vist bevæget os en del væk fra Rex's vandskuring/filtsning med al den snak om boligpriser, boligbobler m.v.....og så kan jeg jo ligesågodt hoppe med på vognen.
Priserne er steget meget ja og med relativt store regionale forskelle, hvor stigningerne har været størst i de store byer. Årsagen til prisstigninger er der allerede nævnt nogle bud på, men her er mine:
1. ændrede lånetyper - for ca. 10-12 år siden var det sådan, at skulle du finansiere et huskøb med realkreditlån, fandtes der kun en type lån som var lovlig, nemlig mix-lån. Et meget "sikkert" lån med konstant nettoydelse og faldende bruttoydelse. Efter der blev åbnet op for obligations-annuitetslån (konstant bruttoydelse, stigende nettoydelse) er der ikke lavet mange mix-lån. Efterfølgende er der kommet en virkelig bred vifte af lånemuligheder såsom rentetilpasningslån, garantilån og lån med afdragsfrihed. Ingen tvivl om at disse lånetyper har spillet en væsentlig rolle.
2. låneomlægning/tillægsbelåning - ca. samtidig med der blev åbnet op for obligations-annuitetslån, blev det muligt at omlægge sine lån til anden type og afdragsperiode samt at belåne friværdien i boligen. Dette har frigav en hel del penge, hvoraf en del sikkert har gået til boligkøb og dermed stigende efterspørgsel. Derudover har en del boligejere nyere, som gamle nydt godt af den for ca.6 - 8 års siden varierende rente, som gjorde det muligt for mange at nedbringe restgælden på deres lån via låneomlægning.
3. Renten - Nok den iøjeblikket største faktor (sammen med de nye lånetyper) til de stadig stigende huspriser. En rentestigning af betydning (1,5 -2 % og derover) vil sandsynligvis meget hurtigt standse prisstigninger og muligvis medføre prisfald. Og der er nok her at vi kan tale om en boble der kan springe. Mange vælger at sammenligne med boligmarkedet i slutningen af 80'erne og de mange tvangsauktioner som fulgte i kølvandet. Jeg siger ikke at vi ikke vil se tvangsauktioner m.m. hvis huspriserne falder, men jeg tror ikke nødvendigvis vi se det i nær det samme omfang. Grunden hertil er at boligmarkedet dengang var præget af meget høj rente og inflation, faktisk det modsatte af idag. I tilfælde af faldende huspriser idag som følge af en rentestigning, vil flere af de ovennævnte lånetyper afbøde det værste chok for husejerne, da indfrielseskursen på disse lån vil falde i takt med at udlånrenten stiger, og man vil som husejer derfor kunne indfri sin gæld til et mindre beløb end restgælden.
En anden ting man skal huske på, er at boligpriserne startede ud fra et ekstremt lavt niveau, hvilket også får de procentvise stigninger til at se fuldstændigt sindsyge ud. Sammenligner vi os med andre lande i EU/den vestlige verden er vores boligomkostninger set i forhold til reallønnen ikke alarmerende høj, faktisk ligger vi stadig i den billige halvdel af skalaen. (indrømmet den seneste sammenligning jeg har set er ca. 1,5 år gammel, men da der også har været prisstigninger i mange af de andre lande tvivler jeg på at vi har skiftet placering markant).
Pyha, det blev vist lidt af en smørre. Hvis det er for meget må moderator jo bare slette indlægget [
]
mvh
Steen S
P.S. Er lige hjemvendt med nyt legetøj, i et "afdødt og bortglemt" kaliber [:p][]
Priserne er steget meget ja og med relativt store regionale forskelle, hvor stigningerne har været størst i de store byer. Årsagen til prisstigninger er der allerede nævnt nogle bud på, men her er mine:
1. ændrede lånetyper - for ca. 10-12 år siden var det sådan, at skulle du finansiere et huskøb med realkreditlån, fandtes der kun en type lån som var lovlig, nemlig mix-lån. Et meget "sikkert" lån med konstant nettoydelse og faldende bruttoydelse. Efter der blev åbnet op for obligations-annuitetslån (konstant bruttoydelse, stigende nettoydelse) er der ikke lavet mange mix-lån. Efterfølgende er der kommet en virkelig bred vifte af lånemuligheder såsom rentetilpasningslån, garantilån og lån med afdragsfrihed. Ingen tvivl om at disse lånetyper har spillet en væsentlig rolle.
2. låneomlægning/tillægsbelåning - ca. samtidig med der blev åbnet op for obligations-annuitetslån, blev det muligt at omlægge sine lån til anden type og afdragsperiode samt at belåne friværdien i boligen. Dette har frigav en hel del penge, hvoraf en del sikkert har gået til boligkøb og dermed stigende efterspørgsel. Derudover har en del boligejere nyere, som gamle nydt godt af den for ca.6 - 8 års siden varierende rente, som gjorde det muligt for mange at nedbringe restgælden på deres lån via låneomlægning.
3. Renten - Nok den iøjeblikket største faktor (sammen med de nye lånetyper) til de stadig stigende huspriser. En rentestigning af betydning (1,5 -2 % og derover) vil sandsynligvis meget hurtigt standse prisstigninger og muligvis medføre prisfald. Og der er nok her at vi kan tale om en boble der kan springe. Mange vælger at sammenligne med boligmarkedet i slutningen af 80'erne og de mange tvangsauktioner som fulgte i kølvandet. Jeg siger ikke at vi ikke vil se tvangsauktioner m.m. hvis huspriserne falder, men jeg tror ikke nødvendigvis vi se det i nær det samme omfang. Grunden hertil er at boligmarkedet dengang var præget af meget høj rente og inflation, faktisk det modsatte af idag. I tilfælde af faldende huspriser idag som følge af en rentestigning, vil flere af de ovennævnte lånetyper afbøde det værste chok for husejerne, da indfrielseskursen på disse lån vil falde i takt med at udlånrenten stiger, og man vil som husejer derfor kunne indfri sin gæld til et mindre beløb end restgælden.
En anden ting man skal huske på, er at boligpriserne startede ud fra et ekstremt lavt niveau, hvilket også får de procentvise stigninger til at se fuldstændigt sindsyge ud. Sammenligner vi os med andre lande i EU/den vestlige verden er vores boligomkostninger set i forhold til reallønnen ikke alarmerende høj, faktisk ligger vi stadig i den billige halvdel af skalaen. (indrømmet den seneste sammenligning jeg har set er ca. 1,5 år gammel, men da der også har været prisstigninger i mange af de andre lande tvivler jeg på at vi har skiftet placering markant).
Pyha, det blev vist lidt af en smørre. Hvis det er for meget må moderator jo bare slette indlægget [
]mvh
Steen S
P.S. Er lige hjemvendt med nyt legetøj, i et "afdødt og bortglemt" kaliber [:p][
]